신축분양빌라 구입시 실입주금 0원의 비밀?

실입주금 0원으로 내 집 장만을 한다는 것은

조건이 있습니다.

우선, 소득이 있거나 4대 보험이 되는 직장을 다니고

기존 신용대출이 없어야 하며 신용등급도 좋아야지만

실입주금 0원으로 내 집 마련할 수 있습니다.

둘째, 지역적인 부분

서울지역에서는 실입주금 0원으로 집 구입을 할 수 없으며

경기도, 인천 일부 지역에서 가능한 일입니다.

셋째, 신용대출을 받아서 실입주금으로 쓰인다.

실입주금 0원의 함정은 신용대출을 받아서 실입주금을

만듭니다. 연봉이 3천만원이면 100%인 3천만원 정도가

신용대출이 나오는데 기존 신용대출이 있다면 

신용대출금이 줄어듭니다. 

실입주금 0원이 마냥 0원인 것만은 아닙니다. 

얼마 전 mbc 뉴스에서 실입주금 0원 빌라의 함정이라는

기사가 나오고 대대적인 방송과 네이버 뉴스, 네이버 메인에

띄울 정도로 부동산에 이슈가 되고 있습니다. 

실입주금 0원의 빌라는 어제오늘 일만이 아닙니다.

10년 전에도 실입주금 0원으로 내 집 마련을 했으며

5년 전에도 실입주금 0원으로 내 집 마련을 했습니다.

지금도 조건만 맞으면 실입주금 0원으로 내 집 마련이 

가능한 게 사실입니다.

검찰과 금감원의 압박으로 이제는 차츰 

실입주금 0원이 존재하지 않을지도 모릅니다.

업 계약서의 비밀

신축빌라를 계약할 때 실입주금이 부족한 것을 메꾸기 위해

은행용 업계약서를 작성합니다.

예를 들어 1억에 1금융권에서 70%의 대출을 받으면 7천 만원으로

실입주금 0원으로 구매를 할 수 없어 1억 3천 업계약서와 업 감정을

받으면 9천일백만원까지 융자를 받을 수 있습니다.

그리고 이러한 생각도 할 겁니다.

업계약서를 1억 5천에 작성하면 70%인 1억 5백만원이 나오는데

더 업을 하면 안 될까요라는 생각을 합니다.

그러나 이런 조건은 힘듭니다.

은행도 바보가 아닌 이상 감정도 제대로 하지 않고

무리하게 대출을 해주지 않습니다.

법무사의 능력에 따라 1억이라는 집을 1억 1천 ~1억 3천까지

분양 감정을 올리는 것은 신축분양 빌라이기에 가능합니다.

구옥빌라들은 거래가액을 등기부등본을 확인해서 알 수 있지만

새로 건축되어 분양하는 신축빌라는 거래가액을 쉽게 알 수가 없습니다.

이러한 부분으로 어떤 것이 적정 분양가이고 감정가인지 짐작할 수 없습니다.

mbc 뉴스 방송의 힘이 큰가 봅니다!

예전 다른 언론사에서도 실입주금 0원의 덫이란 것으로 기사화를

했지만 별다른 시장 반응이 일어나지 않았습니다.

mbc 뉴스 방송 하나로 일부 신축분양현장에서 

경찰과 금감원에서 감사가 시작되었다고 합니다.

방송 3사의 힘이 이렇게 대단한지...

서울 지역에서 월세 보증금 500만원, 1000만원으로 월세를

월세를 사는 분들은 극히 드물거나 없을 겁니다.

경기 일부 지역과 인천 일부 지역에서는 대부분

월세 보증금 500~1000만원입니다.

신축건물 기준(일부 경기, 인천지역)

원룸 보증금을 500만원과 한 달 임대료가 45만원~60만원까지 합니다.

투룸 보증금 500만원~1000만원 한달 임대료가 50만원~70만원까지 합니다.

여기서 실입주금 500만원~ 1000만원으로 

내 집 마련을 할 경우 어떻게 될까요?

일부 경기, 인천지역에 3룸, 욕실1개,  넓은 거실에 

신축빌라가 1억 2천만원 정도에 분양하는 곳이 있습니다.

실입주금 0원으로 내 집 마련을 한다면 어떻게 될까요?

우선, 신용상태가 좋아야 하며 원천재직이되는 직장을 다녀야 합니다.

신용대출로 1천만원을 만듭니다.

 10,000,000원 × 금리 5.5% ÷ 12개월(1년)= 45,000원(월 이자)

110,000,000원 × 금리 3.3%(평균금리 신용상태 등에 따라 금리가 다를 수 있다) ÷ 12개월(1년)=300,000원(월 이자)

쓰리룸과 넓은 거실에서 월345,000원을 지불하는 것과

원룸에서 보증금 500만원에 월500,000원을 지불하는 것 중에 

어떤 것이 나을까요?

대부분 후자일 겁니다.

은행 대출금리가 낮아지면서 실입주금의 0원의 

실과 득을 따져봐야 합니다.

집 가격이 상승 할 때는 낮은 이율로 양도차액까지 얻을 수 있으니 좋을 것이며

집 가격이 하락하면 집을 되팔 때는 손해를 감수해야 합니다.

그러므로 낮은 이율의 혜택이 없어집니다.

집값 하락이 예상되면 무턱대고 많은 대출을 해주니 

입지조건과 위치가 좋지 않은 곳에

분양을 받는 것은 좋지 않습니다. 

언젠가는 이사를 해야 한다면 좋은 위치로 선점하는 것이 좋으니까요.

업계약서는 불법

업계약서를 작성하는 것은 엄연한 불법행위이며

형사처분까지 받을 수도 있고 대출금이 회수될 수도 있습니다.

mbc 뉴스 방송으로 금감원에서 감사가 시작되었으며

1금융권에서 대출 심사가 더 까다로워질 것이고

또한, DTI(총부채상환비율) 규제가 강화될 수 있습니다.

서울, 경기, 인천지역의 신축빌라 분양가격도 작년 대비

높아지고 있으며 신축빌라 분양현장도 활기를 뛰고 있습니다.

서민들이 보증금에 높은 월세료를 지불하는 것보다는 

내 집 마련으로 낮은 이자를 지불하는 것이 좋을 수도 있습니다.

대다수가 저금리인 은행 대출을 이용합니다.

서울지역의 신축빌라의 집값은 대부분 2억 ~3억 이상을 호가

하고 있습니다. 이분들도 대출을 1억 5천 ~2억 정도를 받습니다.

상대적으로 집값이 저렴한 일부 경기, 인천지역에서 1억 정도로

대출을 받는다고 해서 하우스푸어는 아닐 겁니다.

하우스푸어는 대출 금리가 5%대인 

아파트 기준으로 10억원 대출 5억원 

월 이자만 2백만원 이상을 지출해야 하고

소득이 높지 않아야 하우스라 할 수 있습니다.

소득이 1천만원 이상이 된다면 월 2백만원을

부담하는 것은 하우스푸어가 아닐 겁니다.

저금리 기조에서 하우스푸어는 이제 옛말이 되었는데요.

그러나 급작스럽게 한국 경기가 어려워져

금리가 가파르게 올라간다면 심각해질 수는 있습니다.

외환위기 때처럼...

하지만 외환위기를 겪은 한국은 또다시 그런 절차를 

밟지 않을 것이라 믿습니다.

LTV, DTI 규제

한국은 외국과 달리 집담보 대출은 

LTV (주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 

적용받고 있습니다.

부동산 경기가 좋지 않아서 LTV와 DTI를 규제를 조금씩 

완화를 해 왔고 어느 정도 부동산 경기가 좋아지고 가격 상승을

견인해오며 완만한 상승세를 보입니다.

더군다나 사라진 전세매물과 저금리 기조에 

맞물

려 부동산경기가 호황을 이루는 시점에 왔지만

업계약으로 인한 추가 대출로 공중파 방송을 타면서 

주춤거릴 것으로 예상해보며 실입주금 0원이라는 

명목으로 대출해주는 은행이나 알선해주는 법무사들도

뒤로 빠질듯하여 사실상 없어질지도 모릅니다.

빠르면 하반기나 내년 상반기에서 대출 심사가 

더 까다로워 질 것으로 보이며 돈 없는 서민들은

비싼 월세료를 지급하며 내 집 마련이라는 

희망이 꺾일지도 모릅니다.

법적인 부분

법적으로 업계약은 불법행위를 저지르는 것이며

형사처분과 함께 대출금을 회수하게 될 수도 있습니다.

세금적인 부분

매수자는 처음 취득했을 때 취득세를 많이 내야 합니다.

이때는 세금을 더 걷어드리니 정부에서 좋을 수 있지만

부동산 가격이 올라가게 되면 반대로 업계약으로 인한

양도차액이 발생이 안 되면 양도세금을 걷을 수 없습니다.

또한, 부실 대출로 인한 부동산경기 전망에 악영향을 줄 수

있으며 초과 대출이 잘 못 사용된다면 그것을 악용하는 

세력들이 있을 겁니다.

금리 인하로 내 집 장만하라고 떠밀던 정부가

이제는 부실화될 수 있는 은행을 막기 위해

안정장치를 준비하는 듯합니다.

적은 실입주금으로 이제는 내 집 마련하기가 

어려워질 것으로 보입니다.

적은 실입주금은

낮은 금리인 1금융권이 아닌 2금융권과 신탁회사로 가야 하는 경우가 생길 겁니다.