신축빌라에서 전용면적은 얼마나 중요할까요?

                           

  신축빌라 전용 면적이 작은 이유

 

신축빌라를 보면서 실제로 보는 실평수는 큰데 등기부상에 나오는

전용면직이 왜 작을까하는  생각을 하더라고요.

보통 소형평수 신축빌라는 4평~5평 정도 기본으로

확장이 들어가고 대형평수는 7평 ~12평 정도 확장이 들어갑니다.

 

이유는 2005년도 이전 빌라는 확장이 불법이기에 전용면적으로만

집을 지어서 분양했지만,

2005년 이후 발코니 확장이 합법화되면서 신축빌라 대부분 확장합니다.

 

"발코니 확장은 합법! 베란다 확장은 불법이에요."

 

예를 들어 같은 전용이 10평이라도 방이 두 개가 될 수 있고,

발코니를 확장하면 방이 3개와 욕실2개 넓은 거실로도

구조를 뺄 수 있습니다.

방 2개 거실 있는 구조 또는,

방 3개 욕실 2개 거실구조!

그럼 이 두 집은 전용이 같으니 집 값도 같을까요?

 

아니죠!!!

왜냐 방 2개 거실을 만드는 건축비와 방 3개 욕실 2개 거실구조로

만드는 건축비는 확연히 다릅니다.

같은 크기의 전용이라도 확장을 하게 되면

확장비용+인테리어 비용이 들어갑니다.

불법이 아닌 합법적인 확장은 건축주 입장에서는 작은 집을 큰집으로

만들어서 분양하는 장점이 있지만, 집을 사시는 분들

입장에서는 집을 사서 직접 확장을 해야 하는 불편함이 없게 되는 겁니다.

 

그래서같은 전용이라도 분양가 / 매매가 모두 다르게 형성이 되는 겁니다.

 

 같은 지역에 땅 값은?

 

예를들어, 원하는 지역에 집을 얻을려고 하는데 아파트입니다.

아파트 대단지는 평당 단가인 분양가 명시되어 있습니다.

 

아파트 평당 1천만원에  33평형이면, 3억 3천이 됩니다.

아파트 평에 기준은 무엇일까요?

 

등기부상 전용면적 84㎡  × 0.3025(평 환산 단위 면적) = 25.41평입니다.

그럼 25평에 평당 단가를 따지나요?  아닙니다.

 

공급면적 = 등기부상 전용면적 + 주거공용면적(계단, 복도, 엘리베이터)

즉 25평( 전용면적 84㎡ ) +  8평 ( 주거공용면적 26㎡ ) = 110㎡× 0.3025

= 33평에 평 단가로 산출됩니다.

 

여기서 발코니 서비스 부분은 공급면적에 포함되지 않습니다. 

 

대단지 아파트가 아닌 나홀로 아파트나 빌라는 어떻게 평 단가를 따질까요?

 평 단가를 매기기엔 너무 먼 당신

대단지 아파트는 몇 백 필지, 큰 대지를 구입해 평 단가를 매기지만,

나홀로 아파트, 빌라는 작은 필지만 있어도 건축을 할수 있습니다.

 제는 같은 동네 22-1번지와  22- 2번지에  땅값이 같을까요?

1. 코너 땅 인지.

2. 땅 모양이 잘 나와서 확장을 많이 할 수 있는 땅인지.

3. 땅 모양이 형편 없어 확장을 할 수 없는 땅인지.

4. 땅 모양이 이상해 설계 그림을 제대로 할 수 없는 땅.

 

여러가지 땅에 조건에 따라,

최고 2배 이상 까지 바로 옆 필지라도, 차이는 납니다.

건축주 입장에서, 코너 땅에 법적인 부분까지

확장할 수 있는 땅이 가장 좋을 겁니다.

여러분에 생각도 똑같지 않을 까요?

 

바로 옆 번지에  좋은땅과 그렇지 않은 땅에  등기부상 전용면적은 똑 같습니다.

 

예를 들어   A. 전용면적 10평에 1억

              B. 전용면적 10평에 1억 1천 이라고 하면.

 

가격적인 면만 보면 A라는 것을 선택을 할 겁니다. 

하지만, A라는 땅은 확장을 할 수 없는 땅으로 

거실이 없는 방2개만 나오는 구조 입니다.

B라는 땅은 확장을 할 수 있는 땅이라 전용10 + 확장7평,    

방3개  거실이 나오는 구조입니다.

 

그럼 소비자 입장에서는 어떤 걸 선택할까요?

바로 답이 나올겁니다.

 

 확장이 합법화되면서 주택 경매시장은?

 

2005년도 이전에는 전용면적만, 보고 거래가 되었습니다.

굳이 집을 보지 않아도, 머리 속에 구조가 그려지니까요.

 

하지만, 확장이 합법화 되면서 주택 경매시장에도, 많이 바뀌게 되었습니다.

바로 전용면적만, 가지고는 그 집을 판단할 수가 없다는 거죠!

그래서 이때부터 평면도가 나오기 시작합니다.

 

2005년도 이후 평면도가 없는 집은 직접 현장 답사를 하거나,

바로 인근 부동산에 가서 구조를 물어봅니다.

같은 전용면적이어도 집에 가치는 다르다는 겁니다.

 

아직도 빌라전문가가 아닌 고리타분한 동네 부동산 말에 혹은

지인에 의존하시나요?

빌라는 전용면적만 보고 사는 거야!!!

 

전용 2005년도 이전 빌라라면  맞습니다.

하지만, 시대가 변했고, 빌라도 나홀로아파트도 대단지 부럽지 않게,

건축자재나 공법이 많이 발전했으며,

엘리베이터, CCTV, 무인경비시스템, 자동보안문 등 나날이 발전해 가고 있습니다.

 

TIP

 굳이 빌라에 평단가를 매기고 쉽다 하시는 분은

 땅값 + 건축비(인건비, 자재, 설계, 확장비용, 각종세금 등)+건축주 이윤입니다.

 

 건축주 이윤만 빼면 원가입니다.

 이윤없이 건축하는 건축주는 없겠죠.

 

 이젠 신축빌라 전용면적가지고 분양가를 책정하시면 안됩니다.~

 신축빌라는 조망권, 입지, 확장, 채광 등에 의해 분양가가 결정됩니다.

 그 중에서 분양가에 가장 많이 차지하는 부분이 얼마나 확장 하느냐입니다. 

 

이제 아셧죠.  

전용 면적은 신축빌라에서는 무의미 하다라는 것을!